部分房企透支全年利润抢地存隐患负债率攀升

2019-09-26 02:04:49 来源: 张掖信息港

部分房企透支全年利润抢地存隐患 负债率攀升

近期,一二线城市地价飙涨,不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”,以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“地王”频出。调查发现,一些“地王”的楼面价已超过区域房价,不少房企不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地,高杠杆、高负债拿地存在隐患。

二线城市地价同比暴涨180%

近期,多个二线城市土地市场“高温”。今年前4个月,南京成交的15幅含住宅地块中,拍出7个区域“地王”;4月上旬,苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率,刷新了3个区的“地王”纪录;合肥4月底出让6宗地块,单日揽金超过110亿元,楼面价溢价率292.11%;厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。

据世邦魏理仕监测,与以往高总价的“地王”主要集中在一线城市不同的是,南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均“地王”频现。机构数据显示,今年前4月,二线城市土地出让金突破1100亿元,占全国土地总成交额的7成,同比上升280%;二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。

值得关注的是,几乎所有一线和热点二线城市都出现“面粉比面包还贵”的现象,即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。走访上海泗泾“新科地王”周边5个在售项目发现,其销售单价范围在2.4万元-3.1万元,远低于近4万元的楼面价。苏州近拍出的地块楼面价大部分已反超区域销售均价,其中金辉竞得的相城区地块楼面价更超出区域售价60%;保利拿下的厦门地王楼面价也是区域平均房价的1.6倍。

开发商负债抢地赌“明天”

翻阅年报发现,本轮拿到“地王”的房企,几乎都是不惜透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。

刚刚以30亿元拿下泗泾地王的融创中国,其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州溢价率318.86%地块的景瑞地产,近日再度拍下杭州一幅土地,一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元,几近2015年全年销售额的一半

部分房企透支全年利润抢地存隐患负债率攀升

。且该房企连续两年亏损,负债率高达135%。

开发商近期为何在一二线城市疯狂抢地?

“不缺钱,缺项目”。旭辉集团总裁林峰透露,以前开发商高度依赖银行的开发贷款,如今融资工具更加多元化,甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款,且贷款利率极低。去年旭辉首发的境内公司债利率不足5%,远低于银行贷款

部分房企透支全年利润抢地存隐患负债率攀升

,“房企现在不缺钱,缺的是项目”。

开发商互相坐庄解套。业内人士认为,开发商轮流坐庄、通过制造新“地王”解套旧“地王”也是造成地价节节上涨的重要原因。上海泗泾地王诞生后,亢奋的莫过于在周边有在售项目的开发商。厦门国贸、龙湖、金地等房企纷纷以“地王”为噱头促销提价。

同策咨询研究总监张宏伟认为,在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录是房企降低拿地风险的“好办法”。“土地本身的增值及房价的上涨均为‘地王’后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础。”一位开发商表示,“只有拿不到的地,没有解不了的套”。

土地财政依赖亟待改变

在房地产企业利用金融市场不断加杠杆拿地的背后,是整个行业负债的攀升。相关研究机构数据显示,2015年百强企业资产负债率继续上行,均值达到75.4%,较2014年上升1.5个百分点。

业内人士担心,房企高负债、高杠杆存在违约隐患。“一家房企旗下的一个项目出问题,可能会出现连锁反应,很多金融机构要求提前兑付将导致多家房企资金链断裂。”

土地市场“疯狂盛宴”背后,是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。中国建设银行首席经济学家黄志凌认为,一些地方政府提高基准地价,有的涨幅超过一倍,这说明其并未摆脱土地财政依赖,依然坐享土地增值收益。

“‘地王’集中出现,将加剧地方的土地依赖症,放大财政风险。”中国房地产业协会副会长胡志刚建议,热点城市要把握土地供应节奏,合理调节土地价格,稳定房企长远预期,避免频现“地王”。

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