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一线城市地价超房价深圳土地财政依赖小成

2018-06-08 14:39:37

一线城市2013年的土地市场都迎来意料之外却又前所未有的火热。以5月的广州为起点，到年中北京和深圳的持续升温，到上海年末迎来“自贸区行情”，临港新城的土地出让上演了“面粉”贵过“面包”的真实一幕，成交的楼面地价远超周边在售新房单价，2013年的土地市场，从财政收入的角度来说，算是完美收官；从房价控制的角度来看，却是难掩地价拉动房价上涨的尴尬。

2014年1月1日，北京市土地整理储备中心站上，“土地出让公告”一栏里，通州、大兴等位置的宗地信息仍在不断滚动，一张《2013年成交一览表》，详细记录着过去一年214宗土地的交易编号、土地面积、成交价格以及受让单位

一线城市地价超房价深圳土地财政依赖小成

。这张表格，较2012年长了许多。统计数据显示，北京2013年全年累计土地出让金合计达1821.81亿元，较2012年的647.918亿元上涨幅度达到了181%。2012年以来，住宅需求持续释放，带动北京土地市场成交火热，成交量从低位反弹，土地价格也出现明显上涨。2013年，北京住宅土地价格明显上涨，地价正在“追赶”房价。

在各大龙头房企的独舞之后，此前一直拿不到地的广大中小房企开始放手一搏，纷纷高溢价抢地。嘉定、浦东等热点区域推出的一些低总价地块成为“香饽饽”，一幅地超过20家房企竞买的场面屡见不鲜，溢价率亦是连创新高。引爆一线城市土地市场行情的广州，2013年土地出让收入762亿元，同比增长85%。

这一年，广州土地市场不仅刷新了全市单价地王纪录，还造就了8个区域地王，堪称“地王年”。其中数个地王的楼面价比地块周边在售项目的单价还高，“面粉”贵过“面包”已成现实。2013年5月6日，广州迎来了“新国五条”实施后的次土地拍卖会，同时也拉开了地王纪录频频被刷新的大幕。这一天，白云区同宝路地块在经过近两百轮的角逐后，由佳兆业地产()以18.7亿元的限制地价、竞配建保障房6.68万平方米夺得。虽然折合楼面地价为13050元/平方米，但剔除配建面积后，楼面地价达25597元/平方米，远超此前白云新城地王20625元/平方米的单价，一举创下白云地价新高。

地王频现、“面粉”贵过“面包”的背后，是大型房企逐渐从三四线城市向一二线城市的重心转移，由此带来了土地市场的激烈竞争。一个典型的例子就是恒大地产()，这家以二、三线城市为目标的开发商2013年开始频繁在一线城市拿地，其中就包括大本营——广州。2013年6月18日，恒大地产以23.09亿元、配建5.24万平方米保障房的条件拿下广州白云区沙太南路配件厂地块，剔除配件保障房面积后，折合楼面价近2.5万元/平方米。

实际上，此前2009年深圳首次提出建设用地“减量增长”原则后，土地财政在这个土地资源稀缺的城市就开始不断走向末路。

随着G宗地土地使用权在2013年12月23日的竞拍落槌，2013年深圳土地交易拉上帷幕，全年土地出让收入创下近年新高。

尽管去年土地出让金出现飙升，但深圳全年土地出让收入总量在一线城市中仍继续垫底，不仅远低于北京和上海，与广州亦不在同一量级。从土地收入比来看，2013年卖地收入在深圳全年财政收入中的比例不足一成，堪称是目前国内对土地财政依赖度小的城市。

2013年12月20日，深圳历史上块原农村集体工业用地，通过公开土地交易市场成功上市交易流通。这也是继1987年首创国有土地拍卖后，深圳在土地制度改革领域的又一次历史性突破，为进一步打破土地财政提供了新样本。

(房产责编：朱琳)

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